WASHINGTON — Los inquilinos van camino de un cierto alivio en 2023, ya que un número creciente de indicadores sugieren que el abrasador mercado de alquileres ha comenzado a enfriarse, un cambio que también podría ayudar a reducir la alta inflación desde hace décadas que impulsó las tasas de interés al alza.
Los elevados costos de alquiler han sido un importante impulsor de la inflación en los últimos dos años después de los aumentos de alquiler año tras año. alcanzó un máximo del 17% en enero pasadosegún datos de Realtor.com. Pero los economistas y los analistas de la industria esperan una desaceleración significativa este año, debido a un aumento en la construcción de nuevos apartamentos y más inquilinos que se quedan en medio de la incertidumbre económica.
Este cambio es una buena noticia no solo para los inquilinos, sino para la economía en general. Una desaceleración en los aumentos de los alquileres podría ayudar a frenar la inflación, ya que los costos de la vivienda representan un tercio del índice de precios al consumidor, que es una de las medidas que utiliza la Reserva Federal para evaluar si continúa aumentando las tasas de interés. Estas tasas de interés más altas han hecho que sea más costoso para los consumidores pedir dinero prestado para grandes compras, como un automóvil o una casa, y para las empresas que necesitan obtener un préstamo para crecer.
«El equilibrio de poder en el mercado de alquiler realmente se ha desplazado muy rápidamente hacia los inquilinos», dijo Jay Parsons, economista jefe de la firma de tecnología de bienes raíces RealPage. “Hemos visto que el crecimiento de los alquileres realmente se ha ralentizado. Ahora tenemos cuatro meses consecutivos en los que los nuevos contratos de arrendamiento mes a mes se han reducido. El mercado realmente ha cambiado materialmente.
En los últimos meses de 2022, las agencias inmobiliarias online Zillow, aleta roja y Lista de apartamentos experimentó descensos significativos en los precios de alquiler solicitados.
El enfriamiento del mercado de alquiler aún no aparece en los datos federales de inflación porque esos números reflejan lo que los inquilinos están pagando en sus contratos de arrendamiento existentes en lugar de lo que los propietarios están cobrando actualmente a los nuevos inquilinos, lo que resulta en un retraso de aproximadamente 12 meses en los datos federales. los investigadores encontraron. El índice de precios al consumidor, por ejemplo, mostró un aumento del 0,8 % en el monto del alquiler pagado por los consumidores de noviembre a diciembre, mientras que Zillow experimentó una caída del 0,3 % en los precios solicitados durante el mismo período.
Pero a medida que los inquilinos acepten nuevos contratos de arrendamiento con aumentos más bajos o encuentren una mejor oferta en otra propiedad, la recesión comenzará a aparecer en los datos federales a partir de esta primavera, dijo Jeff Tucker, economista senior de Zillow.
«Vimos un crecimiento año tras año desde el pico de nuestro índice de rentas en febrero pasado, y se ha ido desacelerando desde entonces», dijo Tucker. «Hemos visto caídas mes a mes en nuestro índice de alquileres durante los últimos meses, por lo que es una perspectiva prometedora que las medidas del IPC de alquileres den un giro esta primavera y comiencen a aumentar, a desacelerarse».
Incluso antes de que se tuvieran en cuenta los alquileres más bajos, la inflación mostró signos de mejora, ayudada en gran parte por los precios más bajos de la gasolina. índice de precios al consumidor cayó 0,1% en diciembre respecto al mes anterior, la mayor caída mensual desde el inicio de la pandemia. Los precios siguen subiendo un 6,5% con respecto al año anterior, aunque eso es menos que el 9% de junio.
Contribuir a los alquileres más bajos es una desaceleración general en la frecuencia de las personas que se mudan de la rotación inducida por la pandemia que se observó en los últimos dos años. U-Haul vio movimientos unidireccionales disminución en 2022 desde cifras récord en 2021 y 2020, según un portavoz de la compañía. Se espera que esta tendencia continúe en 2023, ya que se espera que más personas se queden en medio de la incertidumbre económica y los temores de una recesión.
«Se necesita algo de confianza en ti mismo, en la economía y en tu trabajo para salir y firmar un contrato de arrendamiento de 12 meses o comprar una casa», dijo Tucker. «Estos grandes compromisos son un poco un voto de confianza sobre cómo se desarrollarán las cosas en los próximos 12 meses y hay muchos datos que muestran que las personas no se sentían tan seguras en los últimos meses de 2022».
Los alquileres también variaron ampliamente según la geografía, y algunos de los mercados más populares experimentaron las recesiones más drásticas, mientras que los mercados más asequibles se encontraban entre los pocos lugares donde aumentaron los alquileres. En diciembre, los alquileres cayeron un 0,9 % en Las Vegas y un 0,8 % en Dallas, mientras que Cleveland, Pittsburgh y Charlotte, Carolina del Norte, se encontraban entre el puñado de ciudades que vieron subir los alquileres el mes pasado. según Zillow.
La ola de nuevos edificios de apartamentos que se abrieron durante el año pasado también resultó en alquileres más bajos. En 2021 y 2022, más de 800 000 nuevos apartamentos llegaron al mercado con la construcción de edificios de apartamentos en su nivel más alto en 50 años.
Pero no todos los inquilinos sentirán el mismo nivel de alivio por este auge de la construcción. Dado el alto coste de la nueva construcción, la gran mayoría de los nuevos edificios que se pongan en el mercado estarán destinados a los inquilinos más adinerados. Esto significará una mayor competencia entre los edificios de lujo, con propietarios que ofrecen incentivos como un mes de alquiler gratis o tarjetas de regalo por valor de cientos de dólares.
Sin embargo, no se espera que esta competencia llegue a la parte inferior o media del mercado en el corto plazo, y el alto costo de la construcción ha hecho que sea prohibitivo para los desarrolladores construir propiedades de alquiler más asequibles a menos que reciban subsidios locales o federales, que tienen siguió siendo limitada, según los economistas inmobiliarios.
«Es realmente difícil para los desarrolladores construir dado el alto costo de la tierra, la mano de obra y los materiales y todo lo demás para construir viviendas asequibles sin estos programas de subsidios», dijo Parsons. “Entonces, mientras estamos viendo máximos de 40 años en construcción, la gran mayoría de estas propiedades de alquiler de lujo se alquilarán a hogares de seis cifras. Lamentablemente, en realidad no satisfacemos esta demanda en el segmento inferior del mercado. »